STEČAJNI POSTUPAK – DUŽNIK KAO ZAKUPODAVAC

Stečajni zakon – Članak 117. (Narodne novine broj 44/96, 29/99, 129/00, 123/03, 82/06)

Ako je stečajni dužnik prije otvaranja stečajnog postupka raspolagao zakupninom za neko kasnije vrijeme, ta raspoložba je djelotvorna samo u mjeri u kojoj se odnosi na zakupninu za kalendarski mjesec koji teče u vrijeme otvaranja stečaja odnosno i za sljedeći kalendarski mjesec ako je stečaj otvoren nakon petnaestog dana u mjesecu. Zakupoprimac može svoju tražbinu prebiti s tražbinama dužnika iz zakupnog odnosa koje se odnose na zakupninu u mjesecu otvaranja stečaja (i sljedećeg mjeseca), a eventualnu ostalu tražbinu zakupoprimac mora prijaviti u stečajnom postupku.

Zakupni odnos ne prestaje otvaranjem stečaja. Međutim, stečajni upravitelj stečajnog dužnika kao zakupodavca može otkazati zakupni odnos te je zakupoprimac dužan nakon proteka zakonskog otkaznog roka isprazniti poslovni prostor.

Međutim, prvostupanjski je sud u konkretnom slučaju propustio uzeti u obzir odredbu članka 117. stavak 1. Stečajnog zakona, prema kojoj ako je dužnik kao najmoprimac ili zakupodavac nekretnine ili prostorije prije otvaranja stečajnog postupka raspolagao tražbinama iz najamnog ili zakupnog odnosa za neko kasnije vrijeme, ta je raspoložba djelotvorna samo u mjeri u kojoj se odnosi na najamninu, odnosno zakupninu za kalendarski mjesec koji teče u vrijeme otvaranja stečajnog postupka. Ako je otvaranje stečajnog postupka uslijedilo nakon petnaestog dana u mjesecu, raspoložba proizvodi pravni učinak i za sljedeći kalendarski mjesec. Odredbom stavka 2. navedenog članka propisano je da se raspoložba iz stavka 1. tog članka osobito odnosi na naplatu najamnine i zakupnine. Prema stavku 3. navedenog članka najmoprimac ili zakupoprimac može prebiti svoju tražbinu prema dužniku s tražbinama dužnika iz najamnog ili zakupnog odnosa u smislu odredbe stavka 1. tog članka. Odredba toga stavka ne utječe na primjenu odredaba članka 104. i 105. točke 2. do 4. toga Zakona.

Budući da iz zaključenog Ugovora o zakupu poslovnog prostora proizlazi kako je tužitelj kao zakupodavac unaprijed raspolagao tražbinama s osnove naplate zakupnine, a 4. listopada 2002. godine nad tužiteljem je otvoren stečajni postupak, imajući u vidu odredbu članka 117. Stečajnog zakona, takva je raspoložba djelotvorna samo u mjeri u kojoj se odnosi na zakupninu zaključno s mjesecom listopadom 2002. godine. Na navedene činjenice pravilno je ukazao stečajni upravitelj u svojem dopisu upućenom tuženiku  2. prosinca 2002. godine. Iz sadržaja takvog dopisa, iako je kao predmet dopisa označen raskid ugovora o zakupu, proizlazi poziv stečajnog upravitelja tuženiku na plaćanje zakupnine nakon 31. listopada 2002. godine, a do toga dana dozvoljava se prebijanje zakupnine, s time da je za dio zakupnine, koji nije uspio prebiti, tuženik upućen svoju tražbinu kao stečajni vjerovnik prijaviti u stečajnom postupku nad tuženikom. Iako je, uz navedeno, tim dopisom tuženik pozvan na zaključenje novog ugovora o zakupu, takav dopis treba tumačiti, prije svega, kao poziv tuženiku na plaćanje zakupnine, nakon  31. listopada 2002. godine.

Prema odredbi članka 27. točka 1. Zakona o zakupu poslovnog prostora zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu u svako doba, bez obzira na ugovorne ili zakonske odredbe o trajanju zakupa ako zakupnik ne plati dospjelu zakupninu u roku od petnaest dana od dana priopćenja pisane opomene zakupodavca.   Kako tuženik do 11. ožujka 2003. godine nje platio dospjelu zakupninu, punomoćnik tužitelja dopisom obavještava tuženika kako je istekao zakonski tromjesečni otkazni rok, od 2. prosinca 2002. godine uzimajući navedeni datum kao dan kada je stečajni upravitelj otkazao ugovor o zakupu, tuženik je ponovno pozvan platiti dospjelu zakupninu pod prijetnjom traženja plaćanja zakupnine i predaje predmetnog poslovnog prostora sudskim putem. Slijedom navedenog, prvostupanjski je sud bio dužan, polazeći od odredbe članka 117. Stečajnog zakona, odredbi Ugovora o zakupu poslovnog prostora, te odredbe članka 27. Zakona o zakupu poslovnog prostora, ocijeniti osnovanost tužbenog zahtjeva, odnosno utvrditi je li ugovor o zakupu otkazan na valjani način.

Kako je prvostupanjski sud propustio primijeniti odredbu članka 117. Stečajnog zakona, te je pogrešno ocijenio sadržaj dopisa stečajnog upravitelja od 2. prosinca 2002. godine dostavljenog tuženiku, na temelju čega je zaključio kako se nisu ispunile pretpostavke za otkaz ugovora o zakupu iz članka 27. Zakona o zakupu poslovnog prostora, činjenično stanje u postupku pred prvostupanjskim sudom  pogrešno je i nepotpuno utvrđeno te je na isto pogrešno primijenjeno materijalno pravo.

VTS RH, Pž-3978/03 od 14. studenoga 2006. (TS Dubrovnik P-305/03 od 28. travnja 2003.)